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城市深耕力:专注中产,龙湖成都商业网格化布局初现

时间:2019-10-06 来源:棠棠聊星座

?猫头鹰日志(MalltoWin Log)

龙湖商业规模化扩张的关键词有两个,一个中产家庭,二是网格化布局。


2018-12-24


来源:商业地产志(ID:mgmall2015)

作者:执行主编 | 陆一 ?? 文 | Lori


2018年12月21日,首开·龙湖成都西宸天街正式开业,31.7万客流量和2000万销售额刷爆朋友圈。


而早在15年前,龙湖第一座天街——龙湖重庆北城天街现身,便让彼时的观音桥商圈成为重庆首屈一指的核心商圈。再到后来的成都北城天街和成都时代天街,无一不是所在商圈内不可或缺的重要角色。


如今,龙湖商业“天街系”产品已经在全国范围内遍地开花,逐步完成了从空间打造者到城市更新者的角色转变。而这样的角色转变,将在接下来的成都市场表现得愈加明显。


因为,我们从即将陆续现身的成都上城天街与成都滨江天街身上,看到了其或将从更多层面,去完成“城市焕新”的能力。


龙湖成都上城天街——更新始于模式


如果说成都西宸天街的开业很好地将龙湖TOD模式进行实践落地的话,那么落址一环内黄金地段的成都上城天街,则将继续带着优质的先天条件,在成都呈现出颇具标杆意义的TOD综合商业。


上城天街位于一环路与人民北路交汇的主路口,是城市枢纽型中央商务区的核心腹地,同时为地铁1号线、6号线交汇站上盖物业,11米挑高的地铁换乘大厅直接接驳入户,加上周边10余条公交线路、城际快线,每日的流动客流不可估量。



此外,本身该片区的庞大客群基础也是不容忽视,仅项目3公里内就有高达92万客群,同时1公里内有21所中小学、62个企事业单位。


加上整个项目除天街商业之外,还规划有甲级写字楼、星级酒店、自持长租公寓及品质住宅,自带的后期稳定客流亦不可小视。



如何去定位一个购物中心,才能让其既撑得起中央枢纽型商务城市功能的角色,又可满足周边92万常住客群日常所需,还能照顾到每日客流数以百万记的通勤商务客群?


这大概是成都上城天街打造TOD综合商业模式的最初动机。



上城天街通过与轨道交通进行无缝高效的连接,再配以足够体量的商业空间、有趣互动的休憩空间以及多元化的业态组合,试图达到兼顾商业丰富性与客流最大化的目的。


在此基础之上,让“站”与“城”连结更加紧密,从而打造成为多资源整合、多业态复合、多功能交互的站城综合开发的TOD项目。随即顺势提出“这一站,更好的生活”的slogan,为整个区域商业提档升级,并结合客群分析,将项目定位为精致时尚家庭中心。


上城天街主中庭-荟泉


主力业态的设计上,则延续“精致时尚家庭中心”的定位,为“精致零售、娱乐体验、家庭亲子、环球美食”。这四大主力业态既是上城天街对全国盛行的“品质消费”的解读,也是项目对其周边客群的深度挖掘的最好诠释。


精致家庭客群、商务白领客群、通勤客群,是上城天街三大目标客群,他们的年龄集中在25-45岁之间,是对“品质消费,美好生活”有着刚性的需求的主力客群。


上城天街炫脉中庭

上城天街悠脉中庭


不止服务于客群的“品质生活”,项目所具备的TOD商业特性,让上城天街成为启动人北中央商务区百亿商圈的关键项目。某种意义上,它更将肩负起引领消费、提升审美,以及改变市场和大众对城北商业环境的刻板印象的责任。



上城天街无疑是一个受益于地段并充分将地段优势最大化的商业项目,而其实,滨江天街同样对地段与区域研究颇深。地处城东传统商圈衔接处的商业空白区,滨江天街试图串联起建设路到成都理工大学之间的新城华大道片区,并深度分析片区人口特征,决定从客群入手,从而实现区域商业更新。


龙湖成都滨江天街——更新从客群开始


为什么说龙湖能够成为助力城市焕新的角色?其中最核心原因在于,龙湖商业一直以来对于客群的精准把握。这一点,在滨江天街身上,得到了很好地延续。



龙湖对城市中产家庭的认知与重视,从目前已开业的天街项目中,都可见一斑——几乎悉数定位于主要满足中产客群消费需求的大型商业中心。


不过,在基础定位之上,又会根据项目所在区域客群构成差异,对每座天街产品的业态安排进行各具偏重的设置。这也说明了,龙湖天街产品既有标准化、也保证个性化。而滨江天街就是一座看似标准实则充满定制个性的产品。


标准体现在其选址、体量甚至大气且专业的硬件设计上,个性的部分则更多的来自滨江天街对于城东新中产这一核心客群的深度调研。“潮流生活趣之城”便正是调研分析之后,总结得出的核心定位。



因为,城市新中产的关键词在于“新”。万科、保利、九龙仓、中粮、首创、绿地等大批知名开发商纷纷落子成华,并带来大批量的品质住宅产品,不仅更新了片区居住氛围,也让区域内的消费主力从前十年的70后80后,转变成了如今的90后甚至00后。这一批“年轻人”构成的新中产家庭,需要更多新鲜的、体验性更强的消费内容。


“新兴娱乐、创意生活、潮流风尚、亲子空间、游逛意趣”,从滨江天街的业态定位,足见其对年轻客群需求的贴近,于是,未来在滨江天街内,我们能够看到很多创新业态,以及更具互动性和趣味性的消费场景。


云端穹顶花园搭配空中书店与剧场;进行全面氛围包装的城东面积最大、品类最全的儿童业态楼层;时尚、创意、娱乐互动业态的多方位补充……


滨江天街室内效果图

不止于业态,整体设计上也延展“有趣”元素,户外设计了树天堂、水天堂、绿林天堂3个艺术空间级主入口,沙河中庭、园林中庭、跃动中庭3大主题中庭,以及下沉式广场的沙河生态花园,并以“趣空间”回应项目“潮流生活趣之城——全城首家游乐体验式购物中心”的IP定位。


可以说,从项目外观设计、内部动线设计,到空间打造、景观打造,再到业态分布与品牌引入,无一不体现出滨江天街基于客群需求的思维逻辑。


打造空间到更新城市

龙湖天街开启网格化布局


无论是上城天街的“始于模式”,还是滨江天街的“从客群入手”,龙湖商业焕新城市的动力与能力,即便是在尚未现身的项目身上,都已有目共睹。在坚持“空间即服务”的概念基础之上,龙湖天街已经开始对“城市更新”有了更多想法。


龙湖商业规模化扩张的关键词有两个,一个中产家庭,二是网格化布局。


“中产家庭”意味着龙湖的商业板块会专注于中产家庭客群,致力于打造区域商业中心。作为成都首个游乐体验式购物中心的滨江天街和定位精致时尚家庭中心的上城天街,将以差异化的表达形式,为中产家庭营造多元化的欢乐体验;


滨江天街鸟瞰图


“网格化布局”则意味着未来在同一个城市,龙湖将依托于城市地图研究体系,持续提升空间布局能力,并以TOD模式为主要方向,优选便捷的轨道交通节点,通过高效的交通接驳,实现消费者与商业空间的完美连接。


随着西宸天街开业,上城天街和滨江天街的布局,龙湖商业在成都的网格化布局已经出现雏形。



上城天街意境图


既为商业项目,便有盈利义务。但同时,商业或许也应该或多或少对城市有某种责任,改造是一种,更新是另一种,有人在做前一种的尝试,也有人在做后一种的努力。龙湖商业便正在用不断扩张“天街”产品的形式,深入城市的潜力区域,并带去最新最具需求性的商业模式与内容。


如果说在成都布局5座天街的龙湖,已经对城市的习性与喜好了如指掌,那么,接下来将陆续现身的上城天街与滨江天街,又会带来哪些惊喜,无疑更加值得期待。


我们亦有理由相信,当上城天街与滨江天街相继呈现之后,龙湖商业对中产家庭的认知与分析将进一步深化,产品持续规模化,同时,龙湖天街在成都的网格化布局也将正式形成。在未来的日子里,所有的“天街们”会相互借力、联合发力,成为存量商业时代城市焕新的又一支重要部队。


备注:以上图片均为意境图。